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住宅ローン すまいとマネープラン ~つなぎ融資のいらない住宅ローン~

則武工務店では、つなぎ融資のいらない住宅ローン「すまいとマネープラン」のご利用をお勧めしております。

つなぎ融資のいらない住宅ローン すまいとマネープラン

資金の決済を第三者が介在して行い、取引の安全性を担保するサービスをエスクローといいます。
「すまいとマネープラン-建築資金出来高支払管理制度-」は、ERIソリューションが建築主(消費者)の資金を工事完了まで管理し、出来高(工事の進捗状況)に応じて工事代金の支払いを代行する制度です。
「すまいとマネープラン」をご利用いただくと、提携金融機関より建築工事の着工前に住宅ローン融資が実行されます。
(対象工事:戸建新築工事・リノベーション工事)

すまいとマネープラン 3つの特長 ~つなぎ融資のいらない住宅ローン~ 

特長1:つなぎ融資不要・・・着工時に住宅ローンが全額実行

一般的な住宅ローンは完成してからでないと実行されません

一般的なローンの場合、住宅ローンは完成してからでないと実行されません。
しかし、住宅が完成するまでの間に、契約金や着手金などの工事代金が必要となり、
これをつなぎ融資や自己資金で支払わなければなりません。
つなぎ融資は、銀行から住宅ローンが下りるまでの間、
一時的に借りる無担保ローンのことで、一般的に金利は割高で、保証料等が必要です。
そして、住宅が完成して住宅ローンが実行されると、
その住宅ローンでつなぎ融資を精算するのです。

すまいとマネープランでは、つなぎ融資は必要はありません

すまいとマネープランでは、つなぎ融資は必要はありません。
工事が始まる前に住宅ローン全額が融資され、
工事代金を住宅ローンで支払うことができるからです。
実行された住宅ローンは、自己資金とともに信託口座でお預かりし、
建築主の建物を建てるためだけに使われます。
また、工務店・(株)ERIソリューション・金融機関のいずれに万一のことがあっても、
信託法で保全されます(信託法16条)。

特長2:支払い安心・・・工事代金の支払い方法は出来高支払い

工事期間中、建築主は工事の進捗状況に合っていない金額を支払っている

本来の工事請負契約では、建物が完成した後にその建築代金を建築主が工務店に支払い、
同時に建物が建築主に引き渡されるとされてきました。
しかし、一般的には前金払いが必要となる場合が多くなります。
この前払金は契約金、着手金、中間金等と呼ばれ、前払金を含めた建築請負工事代金は、
「契約時に1割、着工時・上棟時・完成時にそれぞれ3割ずつ」
「契約時・着工時にそれぞれ1割ずつ、上棟時に3割、完成時に5割」といったタイミングで支払うのが一般的です。
この支払額は、実際の住宅の出来上がり状況を比べると、支払い過ぎの傾向にあります。
工事期間中、建築主は工事の進捗状況に合っていない金額を支払っていることになります。

すまいとマネープランの代金支払い方法は出来高支払い

すまいとマネープランの代金支払い方法は出来高支払い。
建築資金を預けている信託口座から、工事の進捗状況に応じて工務店へ代金を支払います。
支払に際しては、すまいと調査員による工事進捗調査を行い、
建築主へご報告した上で、工務店へ代金を支払います。
工事が完了した分の代金を支払っていくので、支払い過ぎになることはありません。
すまいとマネープランは、専門家による確認と支払代行で、
代金支払いに関わる不安をなくし、家づくりをサポートします。

特長3:完成保証・・・工事中の建物も工事資金も保全

一般的な建築工事請負契約にはんな危険性が

家を建築する場合、工事中の建物は工務店のものです。
その際、保証人を立てることができるのですが、住宅建設の場合、ほとんど例は見られません。
万が一にも工務店が倒産したら、工事中の建物は債権者や施工者・納材者に差し押さえられ、
工事はストップしたまま、その上、すでに支払った代金が返済される可能性は低くなります。
自分の家なのに、他人のもの。工事はストップしたまま、完成の見込みなし。
お金を払ったのに、戻ってこない。
一般的な建築工事請負契約には、こんな危険性が潜んでいます。

すまいとマネープランは、住宅の完成までをサポート

すまいとマネープランは、万が一工務店が倒産した場合、建築主に追加費用や余分な手間をおかけすることなく、住宅の完成までをサポートいたします。
万が一工務店が倒産したとしても、工事中の建物は、建築主のもの。
完成に必要な建築資金は、信託口座で保全されています。
そして、途中で止まった工事は、別の工務店を手配して続行し、
完成保証団体が工事の完成をお約束します。
すまいとマネープランでは、所有権の確保と完成保証で、建築主の資産を守ります。

すまいとマネープランでは、出来高支払連動型完成保証団体へのご紹介制度があります。

ハウスネットギャラリー 注文住宅

則武工務店では、ネクスト・アイズ株式会社が運営する「ハウスネットギャラリー」と連携し、家づくりにまつわる、あらゆる問題に対応いたします。

相続アドバイザーと連携

土地・家屋等不動産相続に関する問題則武工務店のある東京都中央区には、昔からこの地にお住まいの方が多くいらっしゃいます。
昔から住んでいるからこその問題というものがあります。
それは相続に絡む問題です。
祖父母、父母を亡くした悲しみの後に、土地・家屋を相続したものの、相続税の支払いが大変なことに・・・。
そんな時、誰に相談すればよいのでしょう・・・。

相続に関する問題は様々弁護士、税理士、司法書士、行政書士、銀行、建設業者、不動産屋等々・・・・確かにいっぱいあります。
■ 相続で揉めそうなら・・・弁護士、司法書士など
■ 相続税が心配なら・・・税理士
■ 相続で不動産の登記が必要なら・・・司法書士
■ 相続の手続が必要なら・・・行政書士
■ 相続税や固定資産税が安くなるから
  土地の有効活用をしたいなら・・・建設業者、不動産屋、銀行
■ 納税資金が必要、遺産分割するのにお金が必要なので、
  不動産を売却するなら・・・不動産業者

相続アドバイザーに相談確かに相続が発生したら、それぞれの専門家に頼むことが必要になるでしょうし、業務の遂行能力も高いと思います。
でも、果たして本当にそれで良いのでしょうか?
相続には、数多くの要素がからんできます。
遺産分割や税務、法律、不動産、保険など、みなさんを取り巻く環境はひとそれぞれです。
相続は、これらすべての要素を考えて行うことが必要です。
だから、税金(相続税)対策だけ、争続対策(遺言書の作成)だけのように、一部分だけを取り出して偏った対策を行うことは、危険です。
総合的なコーディネートが必要なのです。

相続に関して、総合的なコーディネートし、サポートしてくれるのが、相続アドバイザーです。

則武工務店では、相続アドバイザーの安食さんと連携し、お客様の大切な財産を、子どもや孫たちへ受け継がせることを最優先に考えた、「不動産」と「相続」に必要な問題解決をアドバイスいたします。

相続 Q&A

相続にまつわるQ&Aをまとめました。
参考にしていただければ幸いです。

Q1:『相続』とは、どのようなことですか? 見る
A1:『相続』とは、人が亡くなることによって、
亡くなった方(被相続人)が所有していた財産や権利や義務などが、
その方の親族(相続人)に承継されることをいいます。
相続人の範囲は民法で定められており、
亡くなった方(被相続人)の家族構成などによって変わります。

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Q2:『相続』によって親族が争うと聞きました。どのような背景からですか? 見る
A2:『相続』に関する重要な法律は、昭和22年(1947年)の
民法大改正(親族編・相続編の全部改正)によって確立されました。
それ以前の旧民法は「家族制度」であり、家は戸主と家族とにより構成され、
戸主は戸主権という一家統率の権力を有し、家族に対して身分上の統制力を持つものでした。
『相続』についても「家督相続」により、戸主権の承継として長男一人が遺産の全部を相続し、
その家を守るという制度でした。

新しい民法は、「親族共同生活を現実に即して規律すること」を目的として策定されました。
同時に『相続』についても「均分相続」が用いられ、
兄弟姉妹が平等に遺産を相続する権利を有することになりました。
しかし、その後半世紀近くの相続事例の多くは、古くから日本人に定着した「家督相続」の考え方に基づき、
「長男が相続するのがあたりまえ」と判断され、同時に対処されてきました。
また、「相続の事は外には漏らさない」との考えから表面化することは少なく、
たとえ表面化しても、「相続は金持ちにしか関係ない」などの誤った解釈から、
『相続』というものが社会に目立って取り上げられることはありませんでした。

しかしながら、昭和22年の民法改正前後に生まれた方々が古希に近づく現代においては、
「均分相続」の考え方も定着しており、
また、核家族化の進行に伴い、遺産分割を巡って『相続』トラブルが増加する傾向がでてきました。
様々なメディアも『相続』を「争続」などとして取り上げ、
相続問題が身近に捉えられるようになりました。

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Q3:『相続』の手続きにはどのようなものがありますか? 見る
A3:一般的には、以下の手続きがあります。
① 亡くなったことを区役所に届けることから始まります。
② 被相続人の、生まれてから亡くなるまでの全ての戸籍を取得して相続人を特定します。
③ 並行して、被相続人の財産や権利や義務などを整理します。
④ その財産や権利や義務などを決められた方法で評価し、その合計が一定の基準を超える場合には、
相続税を納税する必要がありますので、相続税の申告の準備と、その納税の資金の用意を考えます。
⑤ 借金などが多く、資産や権利など合計が負(マイナス)になるようであれば、相続の放棄などを検討します。
相続放棄は、亡くなったことを知った日から3ヵ月以内に家庭裁判所で手続きをする必要があります。
⑥ 所得税の準確定申告をします。
1月1日から死亡した日までの所得金額及び税額を計算して、
亡くなったことを知った日の翌日から4ヶ月以内に、申告と納税をします。
⑦ 財産や権利などを相続人で分け合うことについて、遺言書があればその内容に基づき、
そうでない場合は、相続人で話し合って決め遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書には相続人全員の署名と実印の捺印と、印鑑証明書の添付が必要です。
⑧ 相続税がある場合は、亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に申告し納税をします。
(1月6日に亡くなった場合は、その年の11月6日が申告期限です。)
⑨ 納税資金を捻出するために不動産を売却する場合には、不動産の名義変更(相続登記)や、
土地の境界の確定、買主側の融資などの手続きに必要な時間を考慮して、
売買契約を締結し引渡をする必要があります。
⑩ 財産や権利などの名義変更は、遺言書や遺産分割協議書に基づき、それぞれ手続きをします。
不動産の名義変更は所轄の法務局で、銀行口座はその口座の金融機関で、
権利などは、契約であれば契約書の名義変更について契約の相手と合意し、書面を残します。

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Q4:『相続税』が改正されると聞きましたが、その内容はどのようなものですか? 見る
A4:平成25年(2013年)1月29日に閣議決定された平成25年度税制改正の大綱では、
相続税の基礎控除の額が現行より4割削減され、
最高税率を現行の50%から55%に引き上げるなどの改正が記載されています。
これらの改正は、平成27年(2015年)1月1日以後の相続及び遺贈に係る相続税に適用される予定です。
(現在は閣議決定した段階ですので、正式には平成25年3月末頃の国会で可決成立して決まります。)
この税制改正と、既に改正された小規模宅地等の特例の厳格化によって、
中央区など土地の評価額が高い場所では、相続税を支払う方が大幅に増えると予想されています。

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Q5:『相続対策』を考えるうえで、大切なことはなんですか? 見る
A5:まず大切なことは、『相続対策』と『相続税対策』とがあることを理解する必要があります。
相続税は一部の方に課税されますが、相続は全ての方に関係します。
相続税を減らす対策に偏るあまり、相続に失敗をしている例はたくさんあります。
そしてもう一つ、相続を『俯瞰(ふかん=全体を上から見て把握)』することが大切です。
株式会社アセット・アドバイザーは、『相続対策』の基本を以下の5つと考えています。
① 財産の全体を把握し、相続税額を算出する。
② 相続税額の納税手法を考え、家族に残せる財産を把握する。
③ 残せる財産の分与を考える。
④ 内容を家族と話し合う、付言のある遺言書を準備する。
⑤ これらを毎年見直す。

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Q6:『相続』と『贈与』では、どちらが有利ですか? 見る
A6:どちらが有利かについては、その財産や権利や義務などの全体を把握したうえで検討しなければ、
正しい答えは得られません。
しかし以前に比べると、『贈与』によって高齢者の預貯金などを子や孫の世代に移すことで、
経済効果を高める、現役世代の負担を軽減する、というメリットが知られ、
政策にも反映されて、贈与が有利になる事例が多くなってきました。

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Q7:『相続アドバイザー』は、どのようなことをしてくれるのですか? 見る
A7:Q3の相続に関する手続きを見ると、たくさんの複雑な手続きがあります。
これらの手続きには、税理士や司法書士を始め、弁護士や土地家屋調査士、不動産業者や金融機関など、
大勢の専門家へ依頼しなければなりません。
この他にも、葬儀や四十九日や納骨などの法要や、相続人の全員による遺産分割協議も行わなければなりません。
しかも、相続税の納税がある場合は、原則これらを10ヶ月の短期間で行う必要があります。
そこで『相続アドバイザー(弁護士ではありません。)』が相続人の代りに手続きを推進します。
これによって相続人の皆さまは、故人への思いを再確認し、故人の大切な財産をどのように承継するかについて、
じっくりと考え話し合う時間を創ることができます。
また、残された家族に不安や争いを起こさないために、事前の『相続対策』についても、
『相続税対策』に偏らない内容の検討と、実行の支援を致します。

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Q8:『相続税対策』を講じた事例を教えてください。 見る
A8:『相続対策』と『相続税対策』とがあることについては、Q5でお答えしたとおりですが、
『相続税対策』の事例として、賃貸住宅を併設した自宅の建設をご紹介します。

既に父親が他界されて、母親だけが土地を所有していました。
その土地に母親の自宅を建設しました。
まず、母親の財産の全体を評価すると、約1億5,000万円でした。
子どもが二人でしたので相続税が1,200万円でしたが、
相続税が改正された場合には、1,840万円と高額になるため、相続税対策を講じることになりました。

自宅が老朽化していたため、自宅の建て替えを母親の自己資金と借入金で建設することにしました。
また、借入金の返済に充てるため、建物の一部を賃貸住宅としました。
母親が預貯金を取り崩して自己資金を支出することと、残りの建設資金を借入れたこと、
賃貸住宅部分の土地の評価が貸家建付地として減額できたことで、母親の財産の全体を、
新しい建物の価値を考慮しても約1億1,000万円まで減額することができました。
これによって相続税は、改正後の場合で1,840万円から960万円へと、880万円が減額される予定です。
(現行の相続税では1,200万円から500万円に減額。)

被相続人となる予定の親が、借入金をして賃貸住宅を建設する手法は『相続税対策』の基本的な手法ですが、
とても大切なことがひとつあります。
それは賃貸住宅が長期に安定した事業として賃貸運営できる事業計画であることです。
『相続税対策』ばかりに気をとられて多額の借入金をし、相続税は支払わずにすんだものの、
子どもが借金返済に苦労するケースも多くありますので、賃貸住宅の事業計画には充分な検討が必要です。

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Q9:『相続対策』を講じた事例を教えてください。 見る
A9:『相続対策』と『相続税対策』とがあることについては、Q5でお答えしたとおりですが、
『相続対策』の事例として、将来の土地分割を考慮した自宅の建設をご紹介します。

残念ながら被相続人となる予定の親が、借入金の返済に苦労していました。
色々と返済方法を検討しましたが、土地の一部を売却して借入金を返済することになりました。
大切な土地を売却するにあたり、3人の子ども達のために、同時に相続対策を講じることとしました。
この土地には、古い自宅のほかに2棟のアパートが建っていました。
土地の全体を、売却する土地、新しい自宅の土地、アパート2棟の土地に区分して、
それぞれの土地の価値が高められるように、以下の4つポイントに沿って計画をしました。

  1. ① 開発道路負担のない売却地をつくり単価を上げる。
  2. ② 子供が均等に相続できるよう、残る財産を区分する。
  3. ③ アパート老朽化を考慮し、将来の土地形状を考える。
  4. ④ 子供のため、一部の土地を売却可能な状態にする。


計画検討の結果、測量士とも協議し、下図のような土地の形状を提案し採用されました。
この結果、以下の『相続対策』を含む4つの効果が得られました。

  1. ① 3人の子供が、自宅、アパートA、アパートBを、各々相続することとしました。
  2. ② 新しい自宅とアパートBとの間に位置指定道路を想定し、
    将来、一部の土地が売却出来るようにしました。
    新築した自宅も位置指定道路を考慮して建設しました。
  3. ③ 上記により、将来アパートBが老朽化して解体をしても、土地の一部が売却出来るなど、
    アパートB敷地の土地利用の幅も広がりました。
  4. ④ 位置指定道路から北に売却地との境界線を設定することで、
    開発道路が不要で、かつ角地もある、売却地の坪単価が上昇する土地形状を作ることができました。

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理想的な保険を比較・検討し、見直すこと家づくりを考えたとき、問題になるのが資金のこと。
そして、家計の中で比較的高い比重で負担となっているのが保険にかかるお金です。

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